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房价上涨是一个总趋势

 近日我国部分城市房价较去年同期出现明显上涨,这再度引发社会对未来房地产市场走势的关注和讨论。笔者认为,除非发生比较大的经济波动,未来在全国范围内,房价仍会持续上涨。

这一总体上升趋势是由房地产行业在中国国民经济中的重要地位决定的。房地产行业一头拉着民生,一头拉着投资,六七十个行业受其影响,其中三四十个行业受到直接影响。目前,中国的城镇化率较低,意味着将来房地产行业还有很大发展空间。未来会有更多的人进入到城市中,必然会对住宅产生需求,不可能睡在路边。

中国的人均GDP和城镇化水平也还远没有到房地产市场饱和的阶段。根据国际经验,在一国人均GDP由1000美金跃升至5000美金的时间段,房地产市场发展最为迅猛,这与大家所说“楼市黄金十年”的情况相吻合。中国人均GDP正逐渐向1万美金靠拢,对房地产市场的需求不会像过去那样旺盛。事实上,中国房地产市场经过最近十几年的高速发展,投资增速确实在放缓,房价涨幅的确在收窄。不过,在人均GDP到达1万美金之前,中国房地产市场仍会保持稳定上升的势头。

房地产市场——尤其是住宅市场的区域性特征比较明显,这主要体现在北京、上海、广州、深圳等一线国际化大都市的房地产发展空间上。这些一线城市总体发展水平较高,经济、公共卫生等各方面设施比较健全,就业机会多,管理比较完善。这些城市的进一步发展容易吸引来自不同层次、不同地域的人口聚集。可以说,未来这些城市的房价上涨是个大概率事件,但是否会翻倍还很难说。至于二三四线城市的房价是否会因库存过多而持续下跌,我认为不会出现这种情况,因为放开“二孩”、户籍改革等政策会在一定程度上缓解房地产囤积的压力。

就短期来看,目前房地产市场虽然成交量上去了,但是投资依然还在“寻底”,“投资底”至今还没有出现。结合当前经济状况,到明年年底前,大家都不能排除房地产市场还继续处在“寻底”过程中。这种波动是必要的矫枉过正,调整过后还会出现一个平稳的增长阶段。

着眼未来,中国房地产首先需要建立一个系统性的信息平台,弄清楚每个人在全国到底有几套房。这是保证房地产市场稳定可控的基础性工程。只有打造一个“实打实”的信息平台,决策才有比较可靠的信息数据源。其次,房地产相关的税收制度要加速完善。中国至今仍未建立起一个针对房地产的合理税收体系。第三,对于房地产市场还是要更多地把市场调控的功能建构在市场本身运行的基础之上,由市场的供求关系来进行调控。运用行政手段干预市场,干预以后的市场一定是被扭曲的,扭曲之后一定会带来大起大落,会有持续的后遗症。

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