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中国房地产最大黑洞:高房价暴利与宪法不容

  12月4日,是第一个国家宪法日。国家主席习大大为此专门指示,再次强调:宪法是国家的根本法,是治国安邦的总章程,具有最高的法律地位、法律权威、法律效力。坚持依法治国首先要坚持依宪治国,坚持依法执政首先要坚持依宪执政。他要求以设立国家宪法日为契机,切实增强宪法意识,推动全面贯彻实施宪法。

这些年来,在民生和经济政治矛盾集中、社会和舆论反响极大的房地产领域的舆论场上,很少听到有人以“宪法意识”,来重新反思和审视评判“民怨沸腾”的房地产市场和备受诟病的住房政策。是现今的房地产市场的政策法规和住房供应模式,都是依宪依法执政的产物、完全无懈可击吗?不仅市场证明绝非如此,而且其所带来的尖锐的社会矛盾,也使人们越来越怀疑,现今的房地产市场和住房政策,是不是和社会主义公有制的宪法和法律的要求越走越远?现在,到了大家必须用宪法的意识,对此进行最基本的制度破析的时候了。

 

中国房地产,已经走入制度的死胡同

今年以来,尽管从中央到地方,从顶层到基层,各级政府在房地产市场上的种种救市动作不断,但以高房价为特征的开发商所垄断的楼市,已经很难再现2008年救市政策出台后所带来的“爆发效应”。不断被输入“政策鸡血”的市场,不仅没有再次“雄起”,而且还像泄了气的皮球一般,一路疲软不振。最新公布的某全国性指数研究机构的数据显示:刚刚过去的11月,全国100个城市新建住宅均价(10589元/平方米)的环比、同比再次双双下跌。与去年同期相比,这100个城市住宅均价与下跌了1.57%,跌幅较上月扩大1.05个百分点。其中,三亚等跌幅较大的城市有10个城市,跌幅高达10%—18%。而从面上来看,在全国这100个城市中,住宅价格同比下跌已高达有82个,较上月又增加了4个。这就是说,超过八成城市房价已降回到一年前水平。具有讽刺意味的是,与过去的房地产市场调控越调越涨形成尖锐对比的是,这波的房价下降,恰恰是发生在从上到下各级政府对房地产市场的再次救市之后。虽然“汲取”了08年的救市的教训,这次中央和地方政府不再用“救市”二字,但是其扶持的力度,可谓是有过之而无不及。但让某些人感到”意外和不爽“的是,2008年暴热的救市政策,到了2014年,甚至在一些地方政府亲自”赤膊上阵“充当购房超级大户后,开发商的房地产市场依然抑制不住下滑之势。就连房地产的一些业内大腕,也不对看好今后的市场走势。潘石屹认为“降息不一定能救市 房地产下滑大势未改变”。包括一些著名皇家royal88在内,不少房产商纷纷试水众筹房产等变相合作建房等多种模式,试图通过模式创新打破市场的僵局。

任意买卖土地使用权,是开发商模式违反宪法最本质的特征

当大家的房地产市场和住房供应模式走进死胡同之时,也就到了对其体系进行全面破析的时候了。尤其是应该用“宪法意识”,对其政策和法规进行彻底的制度破解。房地产的问题,说到底还是一个土地的问题。没有土地,任何再有本事的开发商,就只能幻想空中楼阁;土地的位置不是市场所需,房子和品牌做得再漂亮的开发商,也难以把住房推销出去。如把北京的SOHO建到新疆沙漠中去,不要说卖每平米数万元的高价,就是送给别人也不会有人去住。所以说,房地产的商品价值,根本上还是由土地决定的;买房其实就是买地。在日本,房地产价格的主要标志,就是各个地方公示的不同地价。有些地方的地价,已经占到房价的七八成以上。弄懂了房地产的核心在“地产”后,大家就知道该从土地的属性、权利和利益的关系入手,来分析评判现今的房地产制度和住房供应模式。还是让大家先看看宪法这方面是如何说的。我国现今开发商主导的房地产模式,主要发生在城市。国家宪法第十条,对此有专门的规制:“城市的土地属于国家所有”。“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

很多习惯于现有高价房地产模式的市民,也许看了宪法第十条后会“大惊失色”:原来大家花了多少年全部家庭收入才换来使用权的土地,竟然不是政府和开发商,而是大家自己的。确实,宪法对城市的土地,至少从“根本大法”上从以下几点作了非常明确的规范:

首先,“城市的土地属于国家所有”。也就是说,从所有权上严格规定城市的土地不是任何地方政府、房地产企业和权贵个人的,而是明明白白的”全民所有“。每一位市民,都是自己城市土地的主人和所有者,至少该市的市民具有合法、合理享有土地使用的基本权利,。这点,也是作为公有制社会主义国家的基本制度保障。这就告诉大家,从宪法的角度来说,每个公民都应该享有属于他的那块“生存之地”,市民也应该像农民那样,有一块属于自己的“宅基地”。只要市民均等的使用城市土地,不多占多拿,不搞特殊化,不占有城市最好的土地资源,就不应该向政府交纳“土地使用费”(土地出让金)。对每一个只享受城市平均土地资源的市民来说,他所需要承担的,主要是城市建设和发展的费用。这一点也不是新买房人独有的义务,而是所有拥有城市房产的公民都应承担的共同义务。其次,无论是政府、企业还是个人,“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这告诫人们,任何买卖和侵占土地,无论是所有权还是使用权,都是违反宪法这部“治国安邦总章程”的。大家前面已经知道,商品房的买卖,与其说是买房,不如说是买地。而在现有的开发商房地产模式中,最本质的特征就是倒卖土地的使用权。在一些权贵和政策制定者的眼里,似乎宪法虽然规定了“土地不可以买卖“,但土地使用权的转让却可以肆意的抬价倒卖,获取暴利。这是对宪法本质最大的歪曲。在一个不允许土地买卖的宪法体制下,怎么可能允许土地使用权的倒卖?更何况,宪法规定的土地使用权的转让,要“依照法律的规定”。请问,在当今的中国法律体系中,有哪一条法律法规允许开发商违反宪法的本意和规定,借助商品房的买卖,可在土地使用权转让中,赚取百分之几十、甚至百分之几百的超额暴利。更何况,开发商暴利剥削的对象,还是土地“名分上的主人”。

有人对问罪土地使用权的买卖也许会大惑不解,目前这种司空见惯的现象怎么会在违宪违法之列?前几年发生在南京和上海的两个案例,也许会使人对此有更透彻了解。

2009年底的时候,南京市下关区法院判决了一起“非法倒卖土地使用权罪”案。南京江北某区的一位下海副区长,通过区国土局招拍挂,以每亩8万元获得了1514亩住宅土地的使用权。经过两次的转手倒卖,他把其中的764亩以每亩28万元的价格转让给了另一大开发商,一次就获利1.5亿余元。如此的土地使用权转让,在开发商业内也许见怪不怪。但一份举报邮件,使法院“以非法倒卖土地使用权罪”,依法判处其有期徒刑4年6个月,并处罚金人民币1600万元。2009年11月底,上海市第一中级人民法院开庭审理某地产富豪的“非法倒卖土地使用权罪”。最后以非法倒卖土地使用权罪等数罪并罚,判处其有期徒刑14年,剥夺政治权利2年,并处罚金人民币3亿元。这两案判决的依据,就是我国刑法第228条的非法转让、倒卖土地使用权罪。其实,类似的土地使用权转让在房地产业内可谓是屡见不鲜。最有名的就是潘石屹和任志强之间数次的“鸡蛋换粮票”(钞票换土地使用权)。其中2007年11月的一次,交易的金额就高达24.4亿元。这两人的交易后来还受到了国有资产流失的质疑。由于“你懂的”原因,其后不了了之。由于利益集团的作用,目前在我国司法实践中,真正被认定为“非法转让、倒卖土地使用权罪”还微乎其微。这中间既有利益集团在下位法的制定中竭力使具体的法规政策偏离宪法不允许买卖土地所变通的结果,又有实践中的具体问题。如:商品房利润率多高,才可以判断为倒卖土地使用权。过去,我国曾经对普通商品房和经济适用房的利润率进行过政府定价,两者的水平分别不能超过8%和3%(国际上房地产业利润一般在5%左右)。后来国家发改委的”改革“,这一条红线被不知不觉取消了。现在人们才知道,掌管价格等政策大权的发改委,也是利益集团收买贪官的腐败高发地。第三,现在的房地产市场,宪法提出的”一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地“要求几乎成为一句空话。实际上,比土地使用形式上更不合理、更违反社会基本制度本身的,还是现在的土地已经成为制造社会矛盾、极化贫富差距、遏制经济发展和影响政局稳定的工具。

现在的开发商的高房价市场,不断上演着一幕一幕制造社会不公的悲剧:一方面房地产制造着一批又一批暴富的利益集团,另一方面,一套商品房消灭一个中产也已成为普遍的现象。几亿市民的巨额财富,随着房地产利益集团的暴富而锐减;没有任何私人土地的国家,开发商却可以凭借政策法规,垄断数亿中国城市居民住房所需的土地使用权;开发商建造商品房所用的是老百姓的土地,但却可以公开的叫嚣不把房卖给“土地主人”(也就是所称的买不起高价房的“穷人”,尽管这些“穷人”的比例占到城市居民总量的七八成的),那些不得不买房居住的“土地主人”,也在高房价的暴利之下,由“主人”成为利益集团的“房奴”;最让人无语的是,在全民自己土地上开发的房地产,而且所用的土地还仅仅是一个“使用权”,但市民买房的负担(房价收入比),竟然要比资本主义国家那些连土地所有权带房一起卖的商品房,还要高出数倍。如此等等,已难以用”土地是否合理利用“来一言蔽之。中国特色的房地产模式,早已成为剥夺公民权利、异化社会制度的帮凶。这种把人民的基本居住权利异化成极少数人暴富的“运作”,既不符合国家的根本大法,也背离了社会政体的基本宗旨(社会主义公有制),早已到了该收场的时候了。其实,之所以说如今开发商的高房价暴利模式违宪违法,除了它颠覆了社会主义土地公有制的基本制度属性外,还在于它违背了宪法所赋予的基本人权。宪法第三十三条明确指出:“国家敬重和保障人权”。而居住权则是人们最基本的生存权之一。《世界人权宣言》规定:“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和学问权利委员会在其《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》中的第一条就规定:“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利,对享有所有经济、社会和学问权利是至关重要的。”但开发商高房价所导致的七八成市民买不起房的残酷现实,实质上剥夺了这些买不起房的无房户享有适足和小康住房人权的权利

从理论上来说,土地属于全民国有的社会主义国家,在保障公民的基本居住权利上,应该比土地私有的资本主义国家要做的更好,至少在市民的住房负担上要比私有制国家低得多。但现实却恰恰相反。中国市民用全民所有的国有土地“租地买房”所承担的负担,竟然比在私有制下的发达资本主义国家“买地买房”,还要高出多少倍。这不仅从根本上颠倒了社会主义公有制和资本主义私有制的制度优劣,破坏了社会主义制度的基础,而且也已异化成对社会主义制度优越性的最大的践踏。从社会制度的角度来分析,大家更能深深的体悟到当今开发商的房地产模式,已经和体现社会制度基质的宪法,背道而驰很远很远。中国的房地产,不能既没有像资本主义市场那样自由的竞争和严厉的规范,又不能为国民提供公有制的体制保障,体现制度的优越性。宪法不是挂在墙上的一张空纸,也不是乌托邦,更不能成为被权贵利益集团随意蹂躏的公娼。任何层级的政府和主管部门,都没有权力改变宪法赋予公民的土地和居住权利,也没有任何资格剥夺国民享有公有制“优越性”的权利和必须承担的“国家义务”,更没有庇护开发商利益集团通过土地使用权的买卖,获取暴利攫夺国民财富的权力。现在,已到了必须终结高价暴利的开发商模式之时了。在国家的第一个宪法日,站在维宪的立场,人们必须发出强烈的质问:面对违宪违法的房地产开发商模式,大家究竟是要维护宪法的尊严和公有制的优越性,保护国民的居住人权,还是继续坚持暴利高价的开发商模式,在违宪道路越走越远?公众期待能得到及时的回答。

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