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首套房贷政策何去何从:看地方政府与银行博弈

  限购放松作用有限,限贷松绑成为各方预期中的政策调整下一步。四大行总行的暧昧表态,各地分行陆续出现的“投石问路”,都预示着房地产信贷政策将会发生某种变化。

 

  放松传闻

  限购放松之后,作为调控政策另一重要手段的限贷政策成为各方关注的焦点,各种放松传言也适时出现。9月下旬开始有传闻称“首套房认定标准将放松”,表示“四大行将发布政策,只要房贷余额还清都算首套房”。鼓励首套房贷款,二三套也可恢复至基准利率。

  早在8月份,就有消息爆料上海建行未获批的内部文件,其中提及将尝试放松限贷,重新认定首套、二套房贷标准,提出首套房最低可以打八折利率(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)。随后,上海农行也有类似传闻被爆出,但两者均迅速被上述银行否认。

  值得一提的是,虽然央行没有对传闻进行表态,但作为传闻主要相关方的四大行,却在近期密集发布相当“暧昧微妙”的表态。中行表示,总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策,对不同的购房需求采取差异化策略,提高审批效率,提升服务能力,积极支撑居民合理购房需求。农行表示,将进一步加大房地产信贷投放力度,加快贷款审批和发放速度,提高服务效率,优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求。此前表态的建行则建议完善差别化住房信贷政策,尤其是首套房认定标准。工行则称依旧积极支撑个人住房和房地产开发的合理信贷需求。

  在上述回应中,四大行可以说是既没否认也没承认房贷放松,尚处矛盾之中。“早在今年5月份,央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作,并提出‘央五条’措施,优先支撑首套房贷,但是时至今日,仍然没有得到全面落实。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,主要原因一是银行通过货币基金等渠道得到的资金成本较高,不愿意下浮房贷利率;二是对房地产市场走向存在观望情绪。

  随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开,余额宝等货币基金收益率逐渐降低,客观上为商业银行房贷利率下浮提供了机会。

  地方呼吁

  这边厢各大银行还在谨慎犹豫,那边厢一些地方政府却已经把信贷松绑写进了文件之中。9月22日,福州发布文件,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限实行。9月15日,湖北省住建厅的文件则明确首套房贷款利率下限最低可至基准利率的七折。

  从目前各地方政府发布的新一轮救市政策来看,主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度,要求商业银行降低商贷价格。作为并无银行的管理权限的地方政府,依然要求银行降低贷款利率。在业内人士看来,一是为了给本地房地产市场信心,增加市场购房者购房预期;二是给银行施加压力。

  现在的情况是,尽管部分城市银行首套房贷利率开始出现“点式”松动,但范围仍然有限,并且大多数是有条件的,有的银行门槛相对较高,甚至以购房客户在贷款银行的金融资产为条件,房贷利率并没有出现全面松动。

  比如8月份上海农业银行有条件松动首套房贷,200万以上商贷给出九五折利率折扣;汇丰银行已经悄然打折,7月份以来,该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折,二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折,贷款160万元以下统一是九六折;民生银行首套房贷款利率开启八五折的优惠,但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。除了上海农行、汇丰银行、民生银行以外,广州、深圳、青岛等其他城市的大多数银行也已经不再对首套房贷款实行利率上浮,甚至出现青岛有银行可以直接九折利率发放首套房贷的情况。

  房地产贷款政策接下来会如何走,还要看地方政府和银行之间的博弈。

  首套争议

  在四大行的回应中,建行特别强调应该完善首套房认定标准。据张宏伟先容,早在去年下半年,上海的部分楼盘(多数是优质的楼盘)就曾获得银行优惠政策,针对两套住房的购房群体,只要房贷余额还清,就算首套房。“上述政策只是操作上‘打擦边球’,并不是在公开可实行的文件下操作的,实行的银行和时间也会根据贷款对象(包括开发商和购房者)而不一样。”

  张宏伟表示,全国范围内的限贷政策松动尤其是“认贷”标准全面松动目前尚难。主要原因在于“认贷”的全面松动对于市场刺激力度较大,不符合本轮房地产调控的思路,短期内不适合采用这样的方式刺激房地产市场。

  有业内人士表示,如果首套房标准只认贷不认房,可能出现拥有几十套房的投资者还可以按照首套贷款的情况,势必引发争议。目前最可能出现的结果就是,银行未来不会对房地产贷款政策“一刀切”,会根据贷款对象的不同,去差别化实行首套房认定标准。

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